只有把国资国企盘活存量放在市场、社会和所有企业的大背景、大格局、大平台上来谋划、统筹和实施，现有的存量才可能会更好地盘出来、活起来。
来源 | 上海转型发布
作者 | 夏雨
近年来，国家高度重视盘活存量工作，尤其是国资国企的存量盘活。结合城市更新战略，先后下发了“国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见”、“自然资源部、国务院国资委关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知”、“发改委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见”、“自然资源部关于盘活农村存量建设用地，支持农村产业融合发展和乡村振兴”等一系列文件。
今年以来，本市已召开多次会议，强调要把国资国企的存量盘活作为振兴经济的重要抓手，积极推进国资国企“四个一批”存量盘活工作，即：“保留一批、减量一批、盘活一批、收储一批”。应该讲，做好这项工作，对优化国资国企资源配置、提高资源利用效率、进一步释放发展空间、带动社会投资以及增强城市发展后劲都具有十分重要的战略意义和现实作用。
怎样才能将这项量大面广、涉及方方面面利益、并且非常复杂的系统工程真正落实、落地、产生更大效果？这不仅需要自上而下的强力推动、以及各区和企业形成合力；更离不开市场配置资源的基础性作用和社会各类企业、机构的参与。只有把国资国企盘活存量放在市场、社会和所有企业的大背景、大格局、大平台上来谋划、统筹和实施，现有的存量才可能会更好地盘出来、活起来。
从这个意义上讲，国有企业首先对盘活存量要增强紧迫感。同时，与之有关的部门和单位，对国企盘活存量也要有相应的市场化理解、历史性看待、客观性评价和政策性支持。
在此，主要谈谈国有企业盘活存量为什么要增强紧迫感？
存量资源已形成多元结构的三分天下
计划经济时代，国资国企一统天下，所有经营性土地都由国家划拨取得。改革开放后，在吸引外资、发展民营经济过程中，经营性土地获得的方式也转为市场化的出让。因此，从现状来看，虽然国资国企仍然拥有大量的存量资源，包括过去划拨和之后出让取得的，但民营企业和外资企业经过三十多年的积累，也拥有了数量庞大的存量资源。而且有意思的是，从盘活存量的顺序看，首先是国有企业。
二十多年前，国有企业改革进入最艰难的攻关阶段，职工下岗分流、解决历史包袱、弥补经营亏损等，在很大程度上是靠盘活存量来解决的。而那个时期，恰好是外资企业、民营企业高速发展的阶段，还谈不上盘活存量。如今，真可谓“三十年河东，三十年河西”，国有企业经过改革调整转型，绝大部分都已轻装上阵，经营也比较正常。相反，近些年来，由于各种原因，倒是相当部分的民营企业和外资企业进入了调整转型期，尤其是早期的产业开发区，大批外企、民企的土地厂房有待存量盘活。同时，这些企业对存量盘活的主动性、迫切性比较强，加上生存压力、市场意识、决策机制等方面的不同，这部分企业存量盘活的效率也比较高。
换句话说，在存量盘活这盘大棋中，国有企业并非独我一家，别无它店，而是众多参与者中的一员，尤其是外企民企正处于转型调整的活跃期，市场的竞争性大大增加。况且，也不是所有存量都可以盘活，市场总量也有“天花板”，先盘活先得益，“皇帝女儿不愁嫁”在此似乎越来越行不通了。
与存量资源匹配的内容
已成为更紧缺的资源
这里所指的存量，主要是指在国有企业手里的大量物理空间资源。这些物理空间存量盘活的标志，就是它能够有新内容的导入，而新内容又赋予物理空间新功能。现在的问题是，经过几十年的高速发展和城市化建设，物理空间已从紧缺到过剩，如近三十年全国城镇常住人口增加了4倍，而城镇建成区面积增长了8倍；截至去年底，全国购物中心已达5839座，总面积超5亿平方米，大量开业率不高、人流不足；一万多个开发区普遍存在产业用地低效闲置空置问题。
另一方面，互联网科技的快速发展，尤其是经过三年疫情，使在线办公、在线经营、在线教育、在家办公、远程办公等成为常态，对物理空间的需求和依赖大为减少。在这种存量增多、需求减少双重夹击下，存量物理空间的价值本身就大打折扣了，而用以盘活存量空间的好项目、好业态、好内容本来就少，现在更显得珍贵稀缺。况且，在当前招商引资大战中，越是有市场价值的内容越会受到各种存量空间所有者的追捧抢夺，坐等上门是等不到好项目的。
因此，从这个角度看，要盘活存量，首先要在市场上关注和抢夺能够让存量激活的项目引入，而不是花钱把建筑外型或“修旧如旧”或披层“时尚外衣”就能“盘活”了事的，尤其是好的项目往往“僧多粥少”，需要去主动捕捉、争取来的。如果没有时不我待、敢为人先的紧迫感和主动性，高水平、高效益、持久性的存量盘活恐怕是不可能的。
市场化专业化品牌化团队
成为盘活存量的关键要素
从现实情况看，凡是存量盘活成功的项目背后，都有一支市场化、专业化水平高的团队在支撑。尤其是经过近二十年城市更新的实践，市场上已逐步形成了一批高水准的咨询、设计、投资、改造、运营等专业公司和机构，包括与之相匹配的各种基金，其中有些还成为上市公司。在传统房地产企业近年来走下坡路的同时，这批以专业化为特色，以城市更新为主业的新型城市空间运营商正在崛起，并成为存量空间盘活的佼佼者。从现有社会效益、经济效益俱佳的存量盘活项目看，绝大部分都是这些企业所为。
因此，具有丰富存量盘活经验、又有实力和案例的企业，已成为各类物业所有者盘活存量的“香饽饽”和“抢手”的合作伙伴。国有企业要有效盘活存量，自然也离不开市场化和专业化，但盘活存量与以往的增量开发有很大不同，国有企业虽然也一直在盘活存量，但水平参差不齐。同时，也面临不少困惑和难题：一是自身专业化水平还不够高，在该领域如没有十年二十年市场摸爬滚打的积累，是难有真正竞争力的；二是存量资源数量太多，光靠自己根本做不过来；三是由于众所周知的原因，体制内盘活存量会受到诸多掣肘，效率和效益往往不够理想。诸如此类，使国有企业在盘活存量中难以将自身的优势发挥出来。
怎么办呢？开放合作或许是最好的选择：即与优秀的社会企业合作，将其市场化、专业化和机制活、动力足的优势，与国资国企的品牌、资金、资源和规范优势结合起来，取长补短、相得益彰。目前，已有不少国有大集团在这方面尝到了甜头，如华谊集团、东方国际、久事集团等，它们都有成功的案例，并积累了合作共赢的经验。不过，优质的专业化团队在巨大的社会存量资源盘活需求面前，还是显得少之又少。
因此，在盘活存量中，国有企业既要有规划，更要有紧迫感；既要培养团队，更要积极选择优秀合作伙伴，吸引更多的社会力量参与存量盘活，并形成互补的合作模式。这样，盘活存量才会取得事半功倍的效果。
总而言之，国有企业盘活存量怎样从思路到方案、从规划到项目、从项目到效果，它是一个庞大的系统工程。其中很重要的一点，就是要在认识上提高站位，把握这项工作所面对的市场条件以及变化趋势，并从源头上确立紧迫感和主动性。这样，存量盘活才能更扎实地推进，并取得实实在在的成效。
